Ratgeber zur Baufinanzierung

Kenntnis über die eigenen Finanzen und Nebenkosten beim Erwerb beachten

  • Halten Sie sich am besten schriftlich fest, was Ihr monatliches Einkommen, Ihre Ausgaben, Ihre restliche, verfügbare Geldsumme und davon Ihr Zahlungsanteil sind. Dadurch ermöglichen Sie sich die sicherste Kalkulation ihrer Immobilienfinanzierungskosten. Der Betrag, der nach Abzug von Lebenshaltungskosten etc. übrigbleibt, plus ihrer aktuellen Warmmiete, sollte Ihre zukünftige Höchstmonatsrate für das Darlehen darstellen.
  • Zum Kaufpreis der Immobilie sind außerdem auch die Nebenkosten für die Finanzierung zu berücksichtigen: u.a. Notar/ Gerichtskosten (ca. 2,0 % des Kaufpreises), Grunderwerbssteuer (3,5-6,5% in Abhängigkeit vom Bundesland), Maklergebühren (3-7% des Kaufpreises, jedoch prinzipiell frei verhandelbar, auch der Kostenträger der Provision ist meist Verhandlungssache),  Außenanlagen des Immobilie (Garten, Garage, Wege, …) , Instandhaltungsrücklagen
  • Es wird ein Eigenanteil von 25-30% vom Kaufpreis empfohlen. Bei einer eher preiswerten Immobilie kann es auch etwas weniger sein, die Banken geben das Eigenkapital meist vor, abhängig von der Immobilie und der Lebenssituation
  • Neben den oben genannten NK kommen außerdem hinzu: Umzugskosten, Versicherungen, Gerichtsgebühren, Renovierungskosten (bei Erwerb einer Gebrauchtimmobilie), Erschließungskosten und Bodengutachten (bei Neubau), persönliche Extra-Wünsche (Begrünung d. Außenanlagen, neue Einbauten wie z B. Küche etc.
  • Durch die Vielfalt der Nebenkosten wird geraten, die Kaufrechnungen nicht zu knapp zu kalkulieren.
  • die monatlichen Zahlungen sollten nicht finanziell ausgelastet bis aufs Äußerste sein. Andernfalls ist die Überlegung ggf. sinnvoll, ob ein späterer Kaufzeitpunkt oder eine preiswertere Immobilie in Frage kommen kann. Planen Sie ohnehin finanzielle Reserve für sich selbst und die Immobilie ein.
  •  Achten Sie auf eine eindeutige Bau- und Leistungsbeschreibung z. B. beim Neubau eines EFH oder einer ETW vom Bauträger, um einen sicheren Überblick über die Baukosten und Nebenkosten zu haben.
  • Fragen Sie auch Hauseigentümer in näherer Umgebung, ob diese mit dem Bauunternehmen zufrieden waren. Referenzen sollten immer da sein

Kreditangebote richtig vergleichen

  • Viele Anbieter werben, um Kunden zu locken, mit sehr preisgünstigen Konditionen, welche jedoch meist nur wirklich gegeben werden, wenn der Darlehensnehmer einen hohen Eigentumsanteil und sehr gute Kundenbonität aufbringt. In anderen Fällen ergeben sich meist höhere Zinsen oder bei unzureichender Bonität u.U. gar kein Kredit. Beamte werden gern finanziert, bei Selbstständigen ist es in der Regel problematisch
  • Tragen sie alle wichtigen Dokumente (Gehaltsbescheinigungen, Steuerbescheide etc.) für den Kauf einer Immobilie zusammen, möglichst von allen Familienmitgliedern, damit Ihnen die Bank ein Angebot machen kann, das auf Ihre finanziellen Verhältnisse abgestimmt ist
  • Lassen sie sich am besten zuerst von Ihrer Hausbank über bestimmte Angebote beraten. Allerdings sind die Hausbanken nicht immer so günstig. Online-Darlehensvermittler sollten  gefragt werden, da sie mit vielen Banken zusammenarbeiten und so ein unter Umständen preisgünstiges Darlehensangebot für Sie recherchieren können. Trotzdem auch genau hin-schauen
  • Der sog. Effektivzins berücksichtigt bei Vergleichen auch Bearbeitungsgebühren etc. und wird nach der Preisangabenverordnung (PAngV) zur schriftl. Information gefordert. Nur so lassen sich wirkliche Vergleiche ziehen. Dieser besagte Zins rechnet jedoch nicht alle Kosten mit ein: Bereitstellungszins, Kontoführungsgebühren und Teilauszahlungsaufschläge werden von der Bank separat vom Effektivzins gestellt. Zu Abschlussgebühren bei Kreditverträgen gibt es ein neues BGH Urteil, so dass diese nicht mehr berechnet werden dürfen. Achten Sie darauf!
  • Nicht alle Baufinanzierungsangebote lassen sich so einfach vergleichen, da viele von ihnen Kombinations-Modelle sind (z.B. Tilgungsfreie Darlehen werden zusammen mit Aktienfonds, Lebensversicherungen, Bausparverträgen als Tilgungsbaustein angeboten). Die Ermittlung der tatsächlichen Darlehenskosten kann somit problematisch sein.
  • Treten Sie auch in Kontakt z.B. mit der Verbraucherzentrale, die ggf. Ihren Vertrag/ Angebot prüft

 Möglichst hoher Eigenanteil/ Eigenkapital

  • wie schon beschrieben sollte ein möglichst hoher Eigenanteil/ Eigenkapital bei der Bezahlung einer Immobilie vorhanden sein, jenes bringt einen verringerten Anteil von Kredittilgung und Kreditzinsen mit sich, d.h. der Kredit wird günstiger
  • Zum Eigenkapital gehören Bargeld, Bausparguthaben, Sparguthaben (sofern es ohne Zwischenfinanzierung sofort verfügbar ist), festverzinsliche Wertpapiere und Festgelder.
  • auch bezahlte Baumaterialien, handwerkliche Leistungen, ein bereits bezahltes Grundstück, Verwandten- und Arbeitgeberdarlehen und öffentliche Zuschüsse werden angerechnet
  • Das Angebot der Vollfinanzierung (Finanzierung von Kaufpreis einschl. NK) sollte nur von Käufern mit regelmäßigem und hohem Einkommen, sowie sicherem Beruf wahrgenommen werden. In der Regel wird eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital/ Eigenleistungen eher von den Banken nicht bewilligt

Berechnungsmethoden für die max. Darlehenshöhe

1.    Aufwandsbetrachtung

Das monatliche Gesamteinkommen wird den monatlichen Zahlungsverpflichtungen (Kredit + Tilgung) gegenübergestellt, wobei die Bank von diesem Einkommen den Selbstbehalt für Lebenshaltungskosten abzieht.

2.    Berechnung am monatlichen. Nettoeinkommen

Beim Nettoeinkommen ist die Art des Einkommens (Lohn/Gehalt, Mieteinnahmen, …) egal, da für die Höhe des Darlehens hier die Beständigkeit des Einkommens zählt. Die Bank gewährt das höchstens 110-fache dieses Einkommens, unter Voraussetzung von positiver Schufa und vorhandenen Gehaltsbescheinigungen.

3.    Berechnung am Jahreseinkommen

Diese Art von Berechnung kann von der Bank genommen werden, wenn das Gehalt des Kreditnehmers, oder von einem der Kreditnehmer schwankend ist. Bei Selbstständigen, Freiberuflern, Gewerbetreibenden, sowie Land- und Forstwirten wird diese Art der Berechnung angewendet, da deren Einkommen durch die Einnahmensgrundlagen wie Provisionen, Honorare oder Gewinne zwangsweise ungleichmäßig zustande kommen. In diesen Berufsgruppen wollen Banken auch deshalb Gehaltsbescheinigungen der letzten aufeinanderfolgenden, meist 5, Wirtschaftsjahre einsehen.

Arten von Darlehen zur Immobilienfinanzierung

 

Bei Aufnahme eines Kredites einer Bank, wird dieser in regelmäßigen Raten bei der Bank abbezahlt. Diese Raten setzen sich zusammen aus der Tilgung (dem Rückzahlungsbetrag) und dem Tilgungszins (Zins, der auf der Tilgung zu zahlen ist). Je nach Art des Darlehens sind diese Bestandteile über die Gesamtlaufzeit in unterschiedlichen Anteilen gegliedert, jedoch stets so solange, wie der Kredit abbezahlt ist. Manche Darlehensarten beinhalten auch bestimmte Vereinbarungen. Nachfolgend werden die üblichen Kreditarten Darlehensarten kurz erklärt.

 

1.    Annuitätendarlehen:

Bei dieser Form des Darlehens werden die jährlichen zu zahlenden Raten (Annuitätenraten) jährlich konstant in gleicher Höhe gezahlt. Dabei nimmt jährlich der Tilgungsanteil zu, wogegen der Zinsanteil sich verringert. Beide Teile zusammen ergeben die dennoch konstant gleichbleibende Rate

 

2.    Tilgungsdarlehen (Ratendarlehen, Abzahlungsdarlehen):

Der Tilgungsanteil bleibt hierbei über die Laufzeit gleich groß. Der Zins jedoch verringert sich jährlich, was eine Abnahme der Raten mit sich bringt.

 

3.    Hypothekendarlehen:

Langfristige Darlehen, die durch Grundpfandrechte gesichert sind, werden als Hypothekendarlehen bezeichnet. Sie gelten durch die Verpfändung einer Immobilie als sehr sichere Form der Finanzierung, besonders für den Kreditgeber. Dieser wird dabei in das Grundbuch eingetragen und erhält damit das Recht auf Zwangsversteigerung, wenn der Schuldner den Forderungen nicht nachkommen kann. Sämtliche Kreditinstitute der EU, Bausparkassen und Lebensversicherungsgesellschaften können dafür Darlehensgeber sein.

 

4.    Bausparvertrag:

Hier gibt es verschiedene interessante Modelle, ein Bausparvertrag mit Vorausdarlehen (z.B. als Kominationsvertrag) könnte eine sinnvolle Alternative zur klassischen Finanzierung darstellen. Bitte aber auch hier genau vergleichen mit der Bank.

 

IMMOCOVER- Final Tipp

Bei der Wahl der richtigen Finanzierung ist es für die meisten Endverbraucher schwierig, das günstigste und sinnvollste Angebot zu finden. Wie gut, dass es unabhängige gut ausgebildete Immobilienkaufleute und Finanzdienstleister gibt, die Ihnen als Käufer  bei der Auswahl helfen und Tarife durchleuchten.

Wir unterstützen Sie  – Sprechen Sie uns diesbezüglich an:  030 -440 35 440