Hauskauf-Ratgeber

In diesem Ratgeber erfahren Sie, worauf Sie beim Hauskauf achten sollten und welche Punkte es zu berücksichtigen gilt. Anhand einer Checkliste kann auch Ihr Kauf zum vollen Erfolg und damit zum erfüllten Traum des Eigenheims werden. Deshalb wollen wir Ihnen helfen.

Der Immobilienkauf ist ein bedeutender Schritt im Leben und sollte grundsätzlich gut durchdacht werden. Ob Neubau oder gebrauchtes Haus – bereits vor dem Kauf gibt es einige Dinge zu beachten und zu planen. Lage des Hauses, Größe und die letztlich angestrebte Finanzierung spielen eine wichtige Rolle. Bei gebrauchten Immobilien sind auch der Zustand der Bausubstanz, die innere Ausstattung und der angebotene Kaufpreis relevant.

Die Suche nach der richtigen Immobilie - Besichtigung: So finden Sie das passende Haus:

Planen Sie für die Suche nach einer Immobilie mindestens sechs Monate ein. Sie teilt sich heute auf verschiedene Wege auf. Im Internet finden Sie große Immobilienportale, die ständig aktualisiert und gepflegt werden. Daneben sollten Sie die regionalen Tageszeitungen auf die Angebote prüfen oder bei der Immobiliensparte Ihrer Bank nachfragen. Auch Anfragen beim Bauamt und in der Nachbarschaft sind hilfreich und meist kostenlos. Wer einen Makler einschalten will, muss sich in dessen Kartei aufnehmen lassen. Vorgemerkte Kunden werden regelmäßig bedient und erhalten immer wieder interessante Vorschläge. Aussagekräftige Beschreibungen der Immobilien können Ihnen die Suche vereinfachen und selektieren viele Häuser wieder aus. Scheuen Sie jedoch nicht, den Verkäufer bei minimalen Beschreibungen für Rückfragen zu kontaktieren. In jedem Fall prüfen Sie den Angebotstext, um die Geheimcodes der Makler zu entdecken. Grundstücke und Häuser in einer gefragten Lage und einem aufstrebenden Viertel könnten mit Baustellenlärm verbunden sein, da viele Häuser erst saniert oder gebaut werden. Bei der Suche spielt außerdem der Standort der Immobilie eine wichtige Rolle.

Standort und Hypotheken:

Zunächst müssen Sie sich selbst mit dem Standort identifizieren können. Darüber hinaus ist der Wiederverkaufswert vom Standort abhängig. In guten Lagen verkaufen Sie das Haus deutlich schneller als in schlechten Lagen. Achten Sie zusätzlich auf die Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und weitere Kriterien, die sich als Vorteil etablieren können. Besichtigen Sie das Haus oder Grundstück bestenfalls zu verschiedenen Tageszeiten. Nur so können Sie sich ein Bild vom Umfeld und den Rahmenbedingungen machen. Ein derartiger Wunsch muss vom Makler akzeptiert werden, wenn ein ernsthaftes Interesse an der Immobilie oder dem Objekt besteht. Lassen Sie sich niemals unter Druck setzen und prüfen Sie gegebenenfalls mit einer zweiten Person. Ein Maßband und weitere Utensilien sind wichtig bei der Besichtigung, um Abstände oder Grundflächen gleich richtig einschätzen zu können. Sind Sie mit dem Haus oder Objekt zufrieden, geht es an die Preisverhandlung. Hier gibt es grundsätzlich Spielraum. Deshalb: Niemals den angebotenen Preis sofort zu bezahlen. Gleichzeitig ist zu klären, was mit einer bestehenden Hypothek auf dem Haus passiert. Wir und weitere Experten empfehlen, eine Unterhaltung mit den Nachbarn zu führen. So kommen interessante Details zum Vorschein und Sie erhalten ein Gefühl für die künftige Nachbarschaft. Ebenso wichtig beim Standort: Bebauungspläne und Bodengutachten. Mit diesen Unterlagen identifizieren Sie mögliche Schadstoffbelastungen oder Grundwasserprobleme.

Mängel an Immobilien erkennen:

Bei gebrauchten Immobilien steht die bauliche Substanz im Mittelpunkt des Interesses. Wie sieht der Zustand von Fenster und Türen aus? Wurde das Haus bereits renoviert? Gibt es einen Energieausweis zur Immobilie und welche Fakten können Sie daraus ableiten? Der Energiepass ist seit 2014 zur gesetzlichen Vorschrift geworden. Verkäufen müssen den vorweisen können. Viele Fragen sind im Hinblick auf gebrauchte Häuser zu bewerten. Verschiedene Bauepochen haben ihre Schwachstellen vorzuweisen und machen die Begutachtung ein wenig einfacher. Stammt das Haus aus den 1940er Jahren, ist es möglicherweise auf Sand oder Schutt gebaut. Außerdem sind die Gebäude der Nachkriegsjahre häufig mit Blei-Wasserleitungen und ungedämmten Dächern ausgestattet. Schlimmer noch sind ältere Häuser: Sie bieten Keller ohne Abdichtungen, morsche Balken oder Rost an tragenden Elementen. Ein Flachdach-Haus aus den 1970er Jahren beinhaltet meist Bauteile aus Asbest. Auch giftige Holzschutzmittel können in den älteren Gebäuden zu finden sein. Wärmedämmung und Schallschutz sind bei fast allen älteren Immobilien ein Problem. Ein wichtiger Vorteil hierbei: Wer die Mängel kennt, kann Modernisierungskosten einkalkulieren. Berücksichtigen Sie bei alten Immobilien nicht nur den Kaufpreis selbst, sondern die Investition für Sanierung und Renovierung. Dabei planen Sie die nötigen Investitionen nach ihrer Dringlichkeit, der Höhe der Kosten und der Stand der Technik im Haus.

Gutachter für die Besichtigung einschalten:

Viele Wohnungen oder Häuser beinhalten Mängel, die für den Laien auf den ersten Blick unerkannt bleiben. Wenn Sie sich bei Kaufinteresse deshalb an einen Gutachter. Er entdeckt feine Risse in den Wänden, seltsame Verfärbungen oder gar Schimmel. Wölbungen und Absenkungen können Hinweise auf Feuchtigkeit in der Immobilie sein und später statische Probleme mit sich bringen. Der Sachverständige deckt Mängel nicht nur auf, sondern kalkuliert die für die Sanierung notwendigen Kosten. Dieser Betrag muss beim Kaufpreis berücksichtigt werden. Anstehende Baumaßnahmen oder Mängel sind immer ein Grund für massive Preisnachlässe.

Handelt es sich um eine Zwangsversteigerung oder Privatinsolvenz, erhalten Sie die Immobilie meist günstig. Allerdings gibt es andere Nachteile! Es ist z.B. unsicher, ob die Eigentümer wirklich ausziehen. Insolvente Bewohner haben nach dem Verkauf nur noch wenig zu verlieren und bleiben meist in ihrer gewohnten Umgebung. Ein solcher Kauf ist deshalb mit Vorsicht zu genießen.

Nebenkosten und Gebühren einkalkulieren:

Ist die passende Immobilie gefunden oder geplant, hilft ein Blick auf die Nebenkosten. Hier gibt es eine einfache Regel: Die anfallenden Nebenkosten sollten maximal 14 Prozent des Kaufpreises betragen. Bezahlen Sie für die Immobilie beispielsweise einen Betrag von 300.000 Euro, so sollten die Nebenkosten maximal eine Höhe von 42.000 Euro haben. Folgende Nebenkosten können pauschal mit einbezogen werden. Diese sind in den Regionen/ Bundesländer unterschiedlich.

  • Makler – 3 bis 6 Prozent
  • Grunderwerbssteuer – 3,5 bis 6 Prozent
  • Kosten für den Notar – 1,5 Prozent
  • Eintrag ins Grundbuch – 0,5 Prozent 

Derartige zusätzliche Aufwendungen sind bereits beim Kauf der Immobilie zu kalkulieren und in die Finanzierung immer mit einzuberechnen. Wer bei der Finanzierung nur den Kaufpreis des Hauses und mögliche Renovierungskosten mit einplant, wird von den Nebenkosten sehr erschrocken sein. Stürzen Sie sich nicht schon mit dem Kauf in finanzielle Not und bemessen Sie Kaufpreis, Nebenkosten und Renovierung im Voraus korrekt.

Die richtige Baufinanzierung finden:

Jede Immobilienfinanzierung beginnt mit einem aussagekräftigen Finanzierungsplan. Berücksichtigen Sie Ihr vorhandenes Eigenkapital und wägen Sie ab, wie viel Fremdkapital Sie für den Kauf von Objekten oder Immobilien benötigt werden. Wie bereits erwähnt, ist der Kaufpreis der Immobilie nicht der einzige Kostenpunkt. Die Nebenkosten sowie die Kosten für die Sanierung müssen immer vorher mit einkalkuliert werden. Ohne Eigenkapital rentiert sich die Baufinanzierung oft nicht. Experten geben in diesem Bereich ein Ideal vor: Das Eigenkapital sollte die kompletten Nebenkosten und etwa 20 besser 25 Prozent des Kaufpreises abdecken. Mindestens aber ist das Eigenkapital für die kompletten Nebenkosten zu nutzen. Nur in Einzelfällen gilt es zu kontrollieren, ob sich Menschen mit einem höheren Einkommen auch eine große monatliche Belastung leisten können und weniger Eigenkapital einsetzen. Von einer Finanzierung ohne Eigenkapital raten viele Experten ab, da Sie mit einem massiven Zinsaufschlag rechnen müssen. Das Einbringen von eigenem Kapital hat hier mehrere Vorteile und Sicherheiten. Es sorgt nicht nur für kleinere monatliche Raten, sondern dient als Puffer bei einem Hausverkauf, sollte die Finanzierung noch laufen. Schließlich muss der Erlös aus dem Verkauf auch den Kredit decken. Andernfalls zahlen Sie noch nachher den Kredit weiter ab.

Vergleichen Sie die Konditionen der Banken und die verfügbaren Möglichkeiten. Jeder Bauherr oder Käufer hat unterschiedliche Bedürfnisse und sollte sich verschiedene Angebote einholen. Beginnen Sie bei Ihrer Hausbank, um als langjähriger Kunde deutlich attraktive Vorteile zu erhalten. Diese ist jedoch nicht immer der Fall! Sprechen Sie auch Ihren Makler des Vertrauens an, er kann ggf. Ihnen helfen, gute und mitunter auch bessere Konditionen für Sie zu verhandeln. Kalkulieren Sie die monatliche Belastung, die bei der Immobilienfinanzierung eine entschiedene Rolle spielt. Etwa 40 Prozent des Nettoeinkommens darf eine Familie für das Wohnen ausgeben. Dies zählt auch als Faustformel, wenn man die Immobilie selbst bewohnen möchte. In diesen Kosten müssen jedoch die Nebenkosten für den Unterhalt des Hauses bereits berücksichtigt sein. Rechnen Sie mögliche Belastungen der nächsten Jahre mit ein, um wirklich einen sicheren und vorausschauenden Finanzierungsplan zu erstellen. Wenn Sie wissen, was Sie wirklich für die Immobilie aufbringen können, darf die Summe mit dem Kaufpreis verglichen werden.

Berücksichtigen Sie bei der Finanzierung auch die Langfristigkeit. Momentan sind die Zinsen extrem niedrig - deshalb erst recht langfristig finanzieren, sofern vom Lebensalter her möglich. Wie viel Prozent Tilgung sind eigentlich sinnvoll und was kann in den nächsten Jahren noch geschehen. Bei manchen Verträgen und Finanzierungen erhalten Sie die Möglichkeit auf eine variable Tilgung, je nach Lebenssituation. Oder Sie nehmen eine Sondertilgung vor und begleichen den Kredit sofern möglich, vorzeitig. Dies kann im Sinne eines vorzeitigen Verkaufs als sinnvoll erscheinen. Nach 10 Jahren können Sie Ihren Kredit kündigen ohne Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen zu müssen.

Der notarielle Kaufvertrag besiegelt alles:

Nach der Einigung mit dem Verkäufer muss ein notarieller Kaufvertrag aufgesetzt werden. Der Notar selbst prüft die Situation, entscheidet über die Inhalte des Kaufvertrages und erstellt den ersten Entwurf. Kaufverträge für Häuser und Grundstücke sehen nicht immer gleich aus und haben keine genaue Vorlage. Die persönlichen Situationen der beiden Parteien sowie der Zustand des Kaufgutes fließen in den Vertrag mit ein. Ist der Notartermin festgelegt, liegt der Kaufvertrag 14 Tage vorher beiden Parteien zur Prüfung vor. Sollten Fragen auftreten, wenden Sie sich an den Notar oder an Ihren Rechtsanwalt. Wichtig ist die Reihenfolge der einzelnen Unterschriften. Werden Sie sich zunächst klar über die Finanzierung und unterschreiben erst dann den Kaufvertrag. Das Angebot zur Finanzierung darf wiederum erst besiegelt werden, wenn der Kaufvertrag abgeschlossen ist. Bis zum Notartermin dürfen Verkäufer und Käufer vom Vertrag in bestimmten Fällen zurücktreten. Ist die Finanzierung zu diesem Zeitpunkt schon unterschrieben, kann sie nur selten wieder rückgängig gemacht werden.

Der Notar ist frei wählbar, wird jedoch meist vom Käufer ausgesucht, da er die Kosten für den Termin zu tragen hat. Die Höhe der Kosten ergibt sich aus dem Geschäftswert des Vertrages. Bestenfalls vereinbaren Sie eine Vorbesprechung beim Notar, bei der alle Unterlagen rechtzeitig vorliegen, die später bei der Unterzeichnung benötigt werden. Im Kaufvertrag müssen folgende Details immer aufgeführt sein:

  • Kaufgegenstand
  • Preis
  • Sachmängelansprüche
  • Rechtsmängelansprüche
  • Erschließungsbeiträge
  • Besitzerübergang
  • Pacht- und Mietverhältnisse
  • Belastungsvollmacht
  • Auflassung
  • Weitere Kosten
  • Grunderwerbssteuer

Somit ist im Kaufvertrag nicht nur der Preis für die Immobilie niedergeschrieben, sondern gleichzeitig die Belastung des Grundbesitzes und die weiteren Kosten. Der wohl wichtigste Punkt ist der Kaufgegenstand. Hier gibt es eine detaillierte Erfassung von Haus und Grundstück, wobei der Notar auf das Grundbuch verweist. Sämtliche Informationen zur Lage, Größe und Bewirtschaftungsart werden im Vertrag niedergeschrieben. Als Käufer können Sie mit dem Vertrag eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen. Damit stellen Sie sicher, dass die Immobilie und das Grundstück bereits verkauft sind. Nimmt der Verkäufer Lasten in dieser Zeit auf das Grundstück auf, entstehen Ihnen keine Nachteile. Außerdem schließen Sie aus, dass kein anderer Käufer Eigentum geltend macht. Ist der Kaufvertrag besiegelt und beurkundet, erhalten beide Parteien etwa eine Woche später den beglaubigten Vertrag. Als Käufer erhalten Sie daraufhin den Bescheid zur Grunderwerbssteuer, der schnellstmöglich bezahlt werden muss. Der Notar gibt in der Zwischenzeit die Bewilligung zur Löschung der alten Grundschuld. Danach wird der Kaufpreis durch Sie angewiesen und es kann die Übergabe des Objektes erfolgen.

Nehmen Sie sich Zeit für die Entscheidung. Vor der Unterschrift des Kaufvertrages wägen Sie alle Punkte noch einmal ab. Was spricht für die neue Immobilie und was spricht dagegen? Haben Sie wirklich an alles gedacht? Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn Sie keine Bedenken oder Zweifel mehr hegen. Dann kann der Traum vom Eigenheim bald losgehen.

Die Übergabe der Immobilie:

Die Übergabe des Hauses ist terminlich im Vertrag festgesetzt. Außerdem sind die Termine vorgesehen, wann die Zahlung erfolgen soll. Eine Anzahlung darf keinesfalls vor dem Notarvertrag durchgeführt werden, da beide Parteien noch vor der Abgabe der Unterschrift zurücktreten können. Dann wird eine Rückzahlung äußerst schwierig. Erfolgt die Zahlung nicht pünktlich und außerhalb der im Kaufvertrag gesteckten Rahmenbedingungen, kann dies zur Nichtigkeit des Kaufvertrags führen. Erscheint dem Finanzamt der Kaufpreis für die Immobilie zu niedrig, kann eine Prüfung erfolgen. Während der Schlüsselübergabe sollte ein Protokoll mit allen Details erstellt werden. Hierbei schützen sich die Verkäufer beispielsweise vor Nachforderungen oder Nachteilen. Achten Sie bei der Übergabe, dass Ihnen sämtliche Bauzeichnungen, Baubeschreibungen und statische Berechnungen vorliegen. Dies zählt nicht nur für den Hauptbau, sondern ebenso für alle etwaigen Anbauten. Der Verkäufer muss verloren gegangene Dokumente notfalls nachträglich beschaffen. Seit 2009/ 2014 muss ein Energieausweis zur jeweiligen Immobilie vorliegen. Dieser gibt an, wie effizient und ökologisch ein Haus gebaut wurde. Auch dieser Ausweis muss auf den neuen Besitzer übergehen. Im Kaufvertrag selbst ist angegeben, wie das Haus an den Käufer übergeht, beispielsweise im besenreinen Zustand. Somit muss das Haus frei von allen Möbeln oder anderen Besitztümern sein. Lassen Sie sich genau zeigen und protokollieren, wo Kabel für Telefon, Fernsehen und Telefon entlanggehen. Außerdem prüfen Sie den Anschluss für Waschmaschine und lassen sich die Heizanlage erklären. Werden Mängel festgestellt, sollten sie im Übergabeprotokoll fixiert werden. Darin enthalten sind auch alle Zählerstände. Diese werden an die jeweiligen Versorgungsunternehmen weitergeleitet, um einen genauen Abschluss in der Abrechnung zu finden. Wichtig: Ab der Schlüsselübergabe sind Sie für alle folgenden Kosten zuständig, wie beispielsweise Grundsteuer, Müllgebühren oder andere Kosten. Zum Schluss bestätigt Ihnen das Grundbuchamt die Eintragung, dass Sie der neue Eigentümer von Grundstück und Haus sind.

Ohne Gewähr, Irrtum oder Veränderungen der Gesetzlage vorbehalten