Hausbau- Ratgeber

 

Sie haben ein Grundstück bereits gefunden und möchten es individuell bebauen. Hierzu gibt es einiges zu beachten, zumal diese Phase Sie geraume Zeit beschäftigen wird.

Wir wollen Ihnen mit diesem Ratgeber einige Empfehlungen und Hinweise für Ihre Überlegungen geben.

Bauweise-, -art – und Stil vorab überlegen / Bauamt unbedingt kontaktieren:

-Informieren Sie sich vorab über die zu bebaubaren Flächen und andere relevanten Bauvorschriften bei den zuständigen Behörden, Bauämtern, Stadtplanungsämtern Ihres Bezirkes

- Nicht alles lässt sich aufgrund von Rechtsvorschriften realisieren, häufig gibt es Einschränkungen, Auflagen bzgl. der Größe oder Form

-Bedenken Sie den Bau-Stil, in dem Sie bauen möchten. Möchten sie ein übliches, standardisiertes Einfamilienhaus, ein mediterranes Haus im südlichen Charme, soll es ein traditionelles Fachwerkhaus sein, ein Massivhaus, ein Fertighaus - Ihr persönlicher Geschmack sollte dabei berücksichtigt werden!

-Von der Bauweise/ Stil des Hauses sind teilweise auch die Baumaterialien abhängig, gerade wenn Sie nach ökologischen Gesichtspunkten bauen wollen

-Ferner gibt es in diesem Zusammenhang auch Überlegungen anzustellen über Größe, Grundriss, Etagenanzahl, Dachformen und Neigungen des gewünschten Hauses, sofern dieses mit der zuständigen Behörde notwendiger Weise bereits abgesprochen wurde

Kostenkalkulation:  

-Der Bau des Hauses umfasst vielerlei unterschiedliche Kosten und ZahlungenKostenkalkulation beim Hausbau

-Überlegen Sie, wie viel Geld Sie in das Haus investieren wollen, welches zugesagte Budget haben Sie von der Bank bewilligt bekommen. Erfahrungsgemäß kommen im Verlaufe des Hausbaues unerwartete Kosten z. B. für abgeänderte Innenausstattung/ Sonderwünsche oder Probleme noch hinzu, planen Sie unbedingt das Geld als Reserve ein

Wichtige Teilzahlungen für die Kalkulation sind hier dargestellt worden:

a)    Erschließung und Planung:

Straße und Zufahrt, Vermessung/Bodengutachten, Baugenehmigung, Realisierung von Wasser und Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation, Projektierung/Architekt

b)    Baukosten:

Baustelleneinrichtung, Erdarbeiten, Fundament/Keller, Rohbau, Dach, Fenster/Rollläden/Türen, Hausanschlussleitungen (Wasser, Strom, etc. ), Elektroinstallation/Alarmanlage/Blitzschutz, Fußbodendämmung, Innenputz/Außenputz/Dämmung, Sanitärleitungen, Heizung

c)    Ausbaukosten:

Treppen, Fliesenlegerarbeiten, Malerarbeiten, Bodenbeläge, Bad/WC, Küche, Einbaumöbel, (Kamin)

d)    Außenanlagen:

 Garage, Gartengestaltung, Wege/Plätze/Terrasse/Treppen, ZaunKalkulation der Teilkosten beim Hausbau

e)    Sonstiges:

Finanzierungskosten, Versicherungen, Umzugskosten

 

Baupartner/ Verträge/ Ablauf:

-für den Bau Ihres Hauses wird als Partner ein vernünftiger, seriöser und qualifizierter Bauträger benötigt, um sich finanziellen und emotionalen Stress zu ersparen

-Als Bauträger können neben Baufirmen und Fertighausherstellern außerdem auch Architekten oder Generalunternehmer in Frage kommen

-Informieren Sie sich im Voraus über die Qualität und die Auswahl der möglichen Baupartner. Sind offizielle Bewertungen vorhanden oder lassen sich Unternehmen von anderen empfehlen/abraten?

-Arbeitet Ihre Firma mit eigenen Handwerkern oder beauftragt sie Subunternehmer? Die Subfirmen sollten benannt werden

-Schätzen Sie ein, ob das Preis- Leistungsverhältnis zwischen Ihnen und dem Bauträger stimmt, vergleichen Sie in dieser Hinsicht mehrere Firmen miteinander

-Besuchen Sie deren Referenzpartner, sprechen Sie die Hausbesitzer konkret an, was gut oder schlecht gelaufen ist

-gehen Sie auch auf mehrere aktuelle Baustellen; sprechen Sie mit Handwerkern, so erfahren Sie viel über den potentiellen Baupartner

-Sprechen Sie auch mit dem Bauleiter, wie oft ist er auf der Baustelle, was ist geplant?Baupartner finden

-Sie können zu Ihrer Sicherheit z.B. eine SCHUFA-Unternehmensauskunft für das in Erwägung zu ziehende Unternehmen anfordern. Darin erfahren Sie die Lebensdauer des Betriebs, ob ein Insolvenzverfahren läuft, wie die Wirtschaftlichkeit des Unternehmens ist und ob Wahrscheinlichkeit zu möglicher Insolvenz besteht. Seriöse Partner geben solch ein Schriftstück gern mit

-Die Baufirma sollte über sich außerdem im Voraus aussagekräftige Unterlagen vorweisen können über Kataloge, Internetpräsenz, …

-Stellen Sie vor der Ausführung des Bauvorhabens auch sicher, dass Sie während des Projektes einen externen, unabhängigen und qualifizierten Bausachverständigen (DEKRA, TÜV, VOC, …) zur mehrmaligen Kontrolle beauftragen können

-Halten sie Termine, Preise und weitere Abmachungen immer schriftlich fest.

-Wird der Vertag über das BGB oder VOB geschlossen? Hier gibt es rechtliche Unterschiede zu beachten

-Überprüfen Sie ebenso alle Angaben im Vertrag mit der Baufirma, ferner auch Angaben über mögliche Rabatte, Preiserhöhungen, Gewährleistungsfristen/-Ausschlüsse, Bauzeichnungen und Bauberechnungen

-Lassen Sie Verträge vor Unterzeichnung von einem Rechtsanwalt für Bau- und Architektenrecht unbedingt prüfen, das kostet eine Bearbeitungsgebühr, welche sich jedoch unter Umständen rechnet, da Fehler im Vorfeld ausgeschlossen werden

-Achten Sie auf einen detaillierten Ablaufplan für Ihr Bauvorhaben, notieren Sie sich genau welches Gewerk, wann gearbeitet hat

-Dokumentieren Sie den Baufortschritt auf der Baustelle, dieses ist wichtig um im Nachgang Beweise für Mängel etc. in der Hand zu haben

 

Zahlungen des Bauprojekts:

-Zahlungen sind erst an den Bauträger/ Hausbaufirma unter folgenden Bedingungen zu erfolgen:

a. Vorliegen einer BaugenehmigungPrüfung der Bauvertäge

b. rechtsgültiger unterschriebener Bauvertrag

c. Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung) im Grundbuch

-Es gibt zum Schutz für die Häuslebauer die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) aus dem Gewerbe- und Baurecht. Hier sind offizielle Richtlinien festgesetzt, die auch für  Bauträger im Zusammenhang für Zahlungen bestimmt wurden.

Das bedeutet:

-Nach dieser MaBV erfolgen Zahlungen entsprechend dem Baufortschritt, wodurch vorausgehende, von der Verordnung abweichende Teilzahlungen nicht möglich sind.

-Die angegebenen Zahlungen sind meist in % vom Kaufpreis des Hauses ausgewiesen

(Gesamtpreis ohne Grundstück) die Zahlungen müssen in Ihrem Bauvertrag enthalten sein

-Zahlen Sie nicht außerhalb der regulär vereinbarten Zahlungsziele  

-Die genaue Ratenzahlung (Auflistung) und deren Höhen sind nicht in der MaBV festgeschrieben.  Diese ist auch mit Ihnen verhandelbar. Allerdings darf der Bauträger maximal 7 Rechnungen stellen. Sollten die Raten in mehr als 7 Teilbeträgen unterteilt sein, müsste der Bauträger die zu zahlendenden Einzelbeträge zusammenfassen

Abnahme des Bauprojekts:

-die Abnahme des Bauobjektes ist von gleichgroßer Bedeutung wie die Unterzeichnung des Bauvertrages, da ab hier bestimmte rechtliche Bedingungen grundlegend verändert werden

-für den Käufer ist die Abnahme von großer Bedeutung, denn es wird protokolliert, ob alles ordnungsgemäß erledigt wurde bzw. ob Nacharbeiten zur Mängelbeseitigung notwendig werden

-Bereiten Sie sich gründlich auf die Abnahme vor, nehmen Sie vorab nochmals Einsicht in Ihrem Bauvertrag, was war alles geplant, wie sollte das Haus übergeben werden? häufig werden Dinge im Verlaufe der Zeit vergessen

-Planen Sie je nach Größe des Hauses dafür genügend Zeit ein, 2-4 Stunden sind angemessen, nehmen Sie neutrale Zeugen hinzu

-Eine Abnahme sollte immer bei Tageslicht realisiert werden und nicht in Abendstunden

-Der Bauherr hat bestehende Mängel dem Bauträger als Beweis für fehlerhafte Arbeitsweise vorzuweisen. Es empfiehlt sich, diese auf einem 2 fachen -Protokoll festzuhalten und den bauabschließenden Unterlagen beizulegen. Ein weiterer Abnahme-Termin bzw. ein Nachbesserungszeitraum sollte festleget werden

-Versicherungskosten für Beschädigungen, Sturmschäden, Diebstahl etc. sind nicht mehr vom Bauträger, sondern vom Bauherrn/ Käufer zu tragen, sofern dieses vereinbart war

-Beweislasten sind nach Abnahme andersherum zu tragen. Bei im Nachhinein festgestellten Mängeln muss der Bauherr seine Unschuld bzw. die mangelhaft getätigte Arbeit der Baufirma beweisenAbnahme eines Bauprojektes

-Der Bauherr darf die Abnahme erst bei wesentlichen Mängeln oder einer Anhäufung von kleineren Mängeln verweigern. Solche sind z.B.: defekte Heizung, noch unbenutzbare Räume; Fehlen von Befestigungseinrichtungen, Grundstückseinfriedungen, Vordächer oder Treppengeländer, Fenster

-Sollten Sie einen Bausachverständiger als Baupartner zur Unterstützung beauftragt haben, sollte er bei der Abnahme unbedingt dabei sein. Dieses kann sich auszahlen, wenn schwer zu erkennende Mängel vorhanden sind und man damit weitere Rechtskonflikte umgehen und kurzerhand lösen kann.

-Die Bezahlung der Schlussrechnung sollte erst nach vollständiger Bauabnahme und Mängelbeseitigung getätigt werden. Sie wird im juristischen Sinne oftmals auch als Endabnahme gewertet