Energieausweis

Steigende Betriebskosten sind im Hinblick auf den Klimawandel für Hauseigentümer und Mieter ein drängendes Problem. Der Energieausweis eines Hauses soll deshalb Hinweise geben, mit welchen Energie- und Betriebskosten die Bewohner in Zukunft rechnen müssen. Seit 2013 gehört dieser Ausweis zur Pflicht und muss von Hauseigentümern oder Vermietern für die Immobilie vorgelegt werden können.

Wozu benötigt man den Energieausweis?

Der Energieausweis zeigt an, ob die jeweilige Immobilie einen niedrigen oder einen hohen Energieverbrauch hat. Allerdings spielt nicht nur der reine Verbrauch eine Rolle, sondern ebenso die Energieeffizienz des Hauses. Bedeutet: Wie gut kann das Haus die Heizenergie ohne Verluste umsetzen. Schlechte Wärmedämmung oder alte Fenster führen beispielsweise zu einer niedrigen Effizienzklasse. Anlass des Energieausweises ist demnach das Energiesparen im Sinne von Klima und Umwelt. Mieter und Hauskäufer sollen bei Vertragsabschluss genau über die Energieeffizienz des Gebäudes Bescheid wissen, um sich vor zu hohen Kosten zu schützen. Im Umkehrschluss sollen Hauseigentümer dazu gebracht werden, die Immobilien zu renovieren und hinsichtlich der steigenden Kosten effizient zu modernisieren. Die ersten Energieausweise wurden am 1.10.2007 mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) zur Pflicht, abhängig vom Alter des Hauses. Seit dem 1.1.2009 muss jedes Wohngebäude bei Verkauf oder Vermietung einen Energieausweis vorlegen können.

Pflichten für Hausbesitzer

Nicht jeder Hausbesitzer muss einen Energieausweis für seine Immobilie anfertigen lassen. Benötigt wird dieses Dokument nur bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung. Bleiben Sie wie bisher auch in Ihrer Immobilie wohnen, müssen Sie keinen Energieausweis vorlegen können. Bei sämtlichen Neubauten und bei einer umfangreichen Modernisierung oder Erweiterung eines Hauses ist der Ausweis wiederum Pflicht. Auf Anfrage müssen die Dokumente unverzüglich vorzulegen sein. Die Interessenten dürfen sich sogar eine Kopie davon machen, um mit anderen Immobilien vergleichen zu können. Wichtig: Kann der Energieausweis dem Kauf- oder Mietinteressenten nicht vorgelegt werden, droht eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld bis zu 15.000 Euro. Handelt es sich um einen Umbau oder eine Modernisierung des Hauses, ist der Ausweis nur bei bestimmten Änderungen Pflicht. Dazu zählt beispielsweise die Dämmung an der Fassade, Ersatz von Fenstern, Dämmung im Dach oder die Erneuerung von Außentüren. Sobald ein gekühlter oder geheizter Raum im Haus mehr Nutzfläche erhält, muss auch hier ein Energieausweis angefertigt werden. Zweite Voraussetzung dafür: Die Änderungen ziehen Berechnungen mit sich, für die ein Fachmann eingesetzt werden muss. Vor allem bei Außenbauteilen mit großer Fläche trifft dies zu. Bei kleinen Modernisierungen brauchen Sie keinen Energieausweis anfertigen lassen. Tauschen Sie lediglich ein Fenster, ist der Ausweis nicht nötig. Betrifft der Austausch mehr als 10 Prozent der Fensterfläche, benötigen Sie danach einen Energieausweis für die Immobilie. Bei Vermietung besteht die Pflicht nur im Falle einer Neuvermietung. Derzeitige Mieter einer Immobilie dürfen den Energieausweis nicht verlangen oder auf eine Minderung der Miete drängen. Unter Denkmalschutz stehende Häuser oder kleine Gebäude (wie Ferienhäuser oder Wochenendhäuser) sind von dieser Pflicht ausgenommen. Gleiches gilt für unbeheizte oder ungekühlte Gebäude, wie beispielsweise die Garage. Zwei Varianten:

Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis

Mit dem Einführen des Energieausweises waren sich die Behörden unsicher über den Inhalt. Sollte der tatsächliche Energieverbrauch des Hauses aufgelistet werden, würde es sich um einen reinen Verbrauchsausweis handeln. Der theoretisch errechnete Energiebedarf würde in einem Bedarfsausweis niedergeschrieben sein. Die letztlich eingeführte Variante ist eine Mischung aus beiden Möglichkeiten. Vermieter waren grundsätzlich für den Verbrauchsausweis, da dieser durch die Betriebskostenabrechnung leicht zu erstellen ist. Mieter sprachen sich für den Bedarfsausweis aus, bei dem Fachleute den Wärmeverlust und Energiebedarf des Hauses errechnen sollen. Aktuell werden beide Formen im Energieausweis berücksichtigt, je nachdem um welches Gebäude es sich handelt.

Bedarfsausweis:

Der Bedarfsausweis wird anhand von theoretischen Energiewerten ermittelt und scheint objektiver zu sein. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass es sich um Annahmen und Standardwerte handelt. Wettereinflüsse und verbaute Materialien müssen hier einberechnet werden. Alle Neubauten, Häuser mit erheblicher Modernisierung oder Erweiterungen der Nutzfläche um 50 Prozent müssen einen Bedarfsausweis anfertigen lassen. Gleiches gilt für bestehende Wohngebäude, deren Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt worden ist. Grund dafür ist die 1977 eingeführte Wärmeschutzverordnung, nach der Häuser gebaut oder saniert werden mussten.

Verbrauchsausweis:

Diese Form basiert auf dem aktuellen Verbrauch der Immobilie. Damit vernachlässigt der Ausweis jedoch die Schachstellen des Gebäudes und ist abhängig vom Verhalten der bisherigen Bewohner. Dafür ist er deutlich einfacher und kostengünstiger anzufertigen. Der Verbrauchsausweis darf angefertigt werden bei allen bestehenden Wohngebäuden, die ab dem 1.11.1977 erbaut worden sind und mehr als vier Wohnungen haben. Gleiches gilt für Gebäude, die nach diesem Standard der Wärmeschutzverordnung modernisiert worden sind. Es herrscht ein Wahlrecht zwischen dem Verbrauchs- und Bedarfsausweis in diesem Fall. Gleiches Wahlrecht gilt auch für alle Nichtwohngebäude.

Was tun bei Wahlrecht?

Können Sie zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis wählen, sollten Sie einige Aspekte berücksichtigen. Der Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger und kann anhand der letzten Heizkostenabrechnung erstellt werden. Dem zukünftigen Bewohner gibt er realistische Werte, mit denen sie in Zukunft rechnen können. Der Bedarfsausweis ist für eine Immobilie deutlich kostenintensiver. Hierbei sind die physikalischen Werte und Wärmeeigenschaften der verwendeten Baustoffe zu untersuchen. Außerdem fließen Wärmedurchgangswerte und die verbauten Fenster in die Berechnung mit ein. Das Ergebnis ist letztlich unabhängig vom Heizverhalten der Bewohner und Wettereinflüsse werden herausgerechnet. Zwangsläufig müssen standardisierte Werte in die Berechnung mit eingehen. Aus diesem Grund entsprechen die Werte nicht immer der Realität. Allerdings schätzen Experten den Bedarfsausweis im Hinblick auf die Energieeffizienz des Hauses als deutlich realistischer ein. Der Verbrauchsausweis ist zu stark vom Verhalten der Bewohner abhängig.

Geteilter Energieausweis?

Prinzipiell lassen Sie nur einen Energieausweis für das gesamte Gebäude erstellen. Gemeinschaften von Eigentümern müssen in diesem Bereich zusammenarbeiten und erhalten nur einen Ausweis für das gesamte Gebäude. Die Ausnahme gilt bei gemischt genutzten Flächen, wie beispielsweise bei Gewerbe- und Wohnflächen. In diesem Fall kann der Ausweis auch nur für bestimmte Teile des Gebäudes erstellt werden. Die betreffenden Etagen oder Teile, die keine Wohnnutzung vorsehen, werden aus dem Ausweis ausgeschlossen. Somit erhalten der Wohnteil und der Nichtwohnteil des Hauses einen eigenen Ausweis. Der nicht bewohnte Bereich darf zwischen dem Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Allerdings muss dieser Teil eine erhebliche Gebäudefläche ausmachen, sonst ist nur ein Ausweis möglich (siehe §22 EnEV).

Inhalte und Geltungsbereich:

Die Inhalte des Energieausweises sind genau im der EnEV vorgegeben. In einem normalen Energieausweis für Wohngebäude werden zunächst die Grunddaten aufgeführt. Darunter finden sich Anschrift, Baujahr und Wohneinheiten. Außerdem wird das Alter der Gebäudetechnik aufgeführt und der Grund, warum ein Energieausweis angefertigt werden muss. Auf den nächsten Seiten macht der Ausweis Angaben zum Energiebedarf des Gebäudes. Diese werden anhand einer Skala anschaulicher dargestellt. Die Skala gibt den Energiebedarf des Hauses an und ist von Grün bis Rot eingefärbt. Je mehr das Haus im grünen Bereich liegt, desto niedriger ist der Energiebedarf. Der Ausweis zeigt durch diese Darstellung die energetische Qualität des Hauses an, unabhängig vom Heizverhalten des Nutzers. Der Endenergiebedarf ist auf Standardbedingungen zurückzuführen und ein Wert, mit dem der Mieter oder Bewohner des Hauses in Zukunft rechnen muss. Ein kleiner Bedarf zeigt dabei eine hohe Energieeffizienz an. Auch der Verbrauchsausweis wird mit dieser Skala dargestellt. Dabei zählen jedoch die Werte des kompletten Gebäudes und nicht nur die Werte einer einzelnen Wohnung. Auch hier zeigt ein kleiner Energieverbrauchskennwert an, dass das Gebäude wenig Energie verbraucht. Dies lässt sich auf die einzelnen Wohneinheiten hochrechnen. Ab dem Datum der Ausstellung gilt der Energieausweis zehn Jahre. Auch früher ausgestellte Versionen des Energieausweises vor der EnEV 2007 haben ein Geltungsbereich von zehn Jahren. Wird ein neuer Ausweis erforderlich, so verliert der alte Ausweis seine Gültigkeit. Erhebliche Änderungen erfordern beispielsweise eine neue Berechnung der Energieeffizienz. Bei kleineren Änderungen, die unter 10 Prozent der gesamten Baufläche liegen, bleibt der bereits erstellte Ausweis gültig. Seit dem 01. Mai 2014 gibt es eine Erweiterung der EnEV. Hierbei müssen die Energieeffizienzklassen aufgelistet sein. Außerdem hat der Ausweis an Bedeutung gewonnen. So muss er beispielsweise bei Wohnungsbesichtigungen vorgezeigt werden und wird beim Verkauf einer Immobilie an den Käufer direkt übergeben.

Wer stellt den Energieausweis aus?

Der Energieausweis darf nicht von jeder Berufsgruppe oder Behörde erstellt werden. Eine zentrale Zulassungsstelle ist hier nicht vorgesehen, sodass sich die Aussteller nicht zertifizieren lassen müssen. Bundesweit übernehmen Energieberater die Messungen und stellen Ihnen einen Energieausweis aus. Dazu zählen Personen mit berufsqualifizierendem Hochschulabschluss, beispielsweise in Architektur, Bauingenieurwesen oder Bauphysik. Wird der Ausweis von einer Person ohne Berechtigung erstellt, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, die ein Bußgeld nach sich zieht.

Was kostet ein Energieausweis?

Es gibt aktuell noch keinen Abrechnungsmodus für den Energieausweis. Somit handeln Sie mit Ihrem jeweiligen Berater den Tarif selbst aus. Der Verbrauchsausweis ist dabei deutlich günstiger als der Bedarfsausweis. In der Regel kostet der Verbrauchsausweis etwa 50 bis 100 Euro pro Gebäude. Der Bedarfsausweis zieht deutlich mehr Berechnungen mit sich und kostet von 200 bis 1.000 Euro. Allerdings sind die Kosten abhängig von der Größe des Gebäudes. Bei größeren Gebäuden sind mehr Berechnungen nötig, die den Preis nach oben treiben. Es gibt einige Gebäudedaten, die Sie als Besitzer der Immobilie selbst erfassen können. In diesem Fall mindern Sie den Preis für den Energieausweis und nehmen dem Energieberater Arbeit ab. Allerdings ist eine persönliche Begehung der Immobilie erforderlich. Nur hierbei fallen Baumängel auf, wie beispielsweise falsch verlegte Dämmschichten. Wichtig bei den Angeboten: Nicht jeder Hauseigentümer benötigt einen Energieausweis und nicht jeder Energieberater darf einen solchen Ausweis ausstellen. Prüfen Sie Ihre persönliche Lage und holen Sie sich mehrere Angebote von Energieberatern ein.